Ingatlan és az áfa

Építési vállalkozó (alvállalkozó) áfa kérdései

Építési vállalkozó és az adóalany generálkivitelező közötti számlázás során amennyiben az építési vállalkozó dominánsan valamely építési-szerelési munkát, szolgáltatást végez, vagyis a szolgáltatás értéke meghaladja a felhasznált, beépített anyag értékét, úgy, hogy az ingatlan létrehozatala, átalakítása, bővítése, bontása építési hatósági engedélyköteles (vagy tudomásulvételhez, egyszerű bejelentéshez kötött), akkor az alvállalkozó a generálkivitelező felé fordított áfával számláz. A generálkivitelezőnek javasolt írásban nyilatkoznia az utóbbi tényállásról.

Építési-szerelési munkának minősül minden olyan tevékenység, amely az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges, ideértve a festést, burkolást is, adott esetben a kapu, porta kiépítését, gázszerelés stb. Nem minősül az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükségesnek azonban pl. a reklámtábla, cégér felszerelése. A szolgáltatás adózásának megítélését nem befolyásolja, hogy lakóingatlanról vagy egyéb ingatlanról van-e szó. A fordított adózásra vonatkozó kötelezettség kizárólag a használatbavételi engedély kiadásáig él.

Az alvállalkozó által megbízott további vállalkozók a fenti feltételek teljesülése esetén szintén fordított áfával számláznak.

A fordított áfás számla kiállítási kötelezettség csak az építési engedély kiadásáig áll fenn, ezt követően elvégzett munka már egyenes áfával számlázandó.

Az ingatlan fenntartásával kapcsolatos beszerzések, szolgáltatások egyenes áfával kerülnek számlázásra.

Fordított/egyenes adózás megítélése az egyes tevékenységekre vonatkozóan

Tervezés

Nem szerelési munka, így egyenesen adózik, kivéve ha a generálkivitelező komplex szolgáltatás részeként maga számlázza a megrendelő felé. Más, harmadik cég által végzett tervezés egyenesen adózik.

Állványozás

Külön tevékenység keretében végezve egyenes adózik, mivel az állvány nem épül be az ingatlanba. Kivéve ha komplex szolgáltatás részeként kerül kiszámlázásra, ez esetben fordítottan adózik.

Anyagmozgatás

Nem építési-szerelési munka, egyenesen adózik. Kivéve ha komplex szolgáltatás részeként kerül kiszámlázásra.

Daruzás

Főszabály szerint egyenesen adózik, mivel általában kölcsönzési szolgáltatásról van szó. Amennyiben a megrendelés nem bérbevételre vonatkozik, hanem adott munka, bontás elvégzésére irányul, akkor fordítottan adózik, vagy ha komplex szolgáltatás részeként kerül kiszámlázásra, ebben az esetben is.

Parkosítás

Ha kizárólagosan kertészeti munkáról van szó, akkor egyenes adózásról beszélünk, amennyiben kertépítésről van szó, földmozgatással, támfal építéssel jár, és mindez egy építési engedélyköteles építkezés keretén belül, akkor fordítottan adózik. Vagy ha komplex szolgáltatás részeként kerül kiszámlázásra.

Műszaki ellenőr, művezető tevékenysége

Mivel nem építési-szerelési munkáról van szó, igy egyenesen adózik, kivéve ha komplex szolgáltatás részeként kerül kiszámlázásra.

Régészeti ásatások

Önálló tevékenységként egyenesen adózik, amennyiben az építés megkezdésének előfeltételét képezi, és erre tekintettel komplex szolgáltatás részeként kerül kiszámlázásra, akkor fordítottan adózik.

Klíma, riasztó, tűzvédelem kiépítése

Amennyiben a számlában a szolgáltatás összege meghaladja a beépített anyag árát, vagyis a szolgáltatás összetevő dominál, esetleg egy komplex rendszer kiépítéséről van szó, és mindez egy építési engedélyköteles építkezés keretében történik a beszerelés, akkor fordított adózással számlázzuk. Mobilklíma szerelése, tehát olyan alkatrész, amely nem kerül beépítésre az ingatlanba, nem adózhat fordítottan.

Nyílászáró beépítése

A termékértékesítés és szolgáltatásnyújtás viszonyát kell vizsgálni. Tehát szabvány ablakok beépítése inkább termékértékesítésnek és ezzel egyenes adózású szolgáltatásnak minősül, míg egyedi ablakok kialakítása inkább szerelési munka fordított adózás mellett. Mindez persze építési engedélyköteles építkezés keretén belül kell történjen.

Takarítás

Nem építési-szerelési munka.

Építési terület őrzése

Nem építési-szerelési munka.

Építőanyag értékesítés

Nem építési-szerelési munka, egyértelműen termékértékesítésről van szó.

Építési személyzet biztosítása, munkaerő-kölcsönzés

Minden esetben fordított adózású.

Előkészítő földmunkák

Engedélyköteles építkezéssel kapcsolatosan végezve fordítottan adózik.

Ideiglenes közművek

Engedélyköteles építkezéssel kapcsolatosan kiépítve fordítottan adózik, annak ellenére, hogy az építkezést követően elbontásra kerül (nem kerül beépítésre, mint alkatrész).

Közművek áthelyezése

Ua. mint az ideiglenes közműveknél.

Bontási tevékenység

Engedélyköteles építkezéssel kapcsolatosan végezve fordítottan adózik.

Festő-mázoló, kőműves, ács, burkoló, parkettázó tevékenység, víz- gáz-, fűtésszerelés

Engedélyköteles építkezéssel kapcsolatosan végezve fordítottan adózik.

Külföldi adóalany által végzett építési-szerelési munka

Ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatás végzése esetén a teljesítési hely belföld, ezért – amennyiben a kivitelezés számára telephelyet keletkeztet – a külföldi adóalany köteles belföldön bejelentkezni, így már belföldi adóalannyá válik, vagyis a feltételek fennállása esetén fordított áfa számla kiállítására kötelezett. Amennyiben a megrendelő magánszemély, úgy minden esetben be kell jelentkeznie belföldön, azonban magánszemély felé fordított áfás számla nem állítható ki, kizárólag egyenes áfás számlázásra van mód.

Amennyiben a külföldi adóalany tevékenysége teljes ingatlan létrehozatalára irányul, pl. generálkivitelezőként, akkor csak abban az esetben kell bejelentkeznie, ha tevékenysége telephelyet keletkeztet. Itt is igaz, hogy amennyiben magánszemélynek épít, akkor minden esetben be kell jelentkeznie, mivel magánszemély felé a nemzetközi fordított áfás számlázás lehetősége nem áll fenn.

Generálkivitelező által épített ingatlan átadása adóalany megrendelő felé

Amennyiben az építési munkálatok eredményeként ingatlan nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan jön létre, úgy az ingatlan létrehozása termékértékesítésnek minősül, amely az adóalany megrendelő felé fordított áfa számla kiállítása mellett zajlik. Az adóalany megrendelő vallja be és vonja le a számla áfa tartalmát. Amennyiben a megrendelő magánszemély, nem adóalany, akkor a számla áfát tartalmaz (egyenes áfás számla kerül kiállításra). A fordított adózás tényállásán nem változtat, hogy ha az építési telket a megrendelő biztosítja.

Tehát fordítottan adózik a fővállalkozó és a generálkivitelező tevékenysége, ha a generálkivitelező az ingatlan egy meghatározott készültségi fokra történő felépítésére és a megrendelőnek történő átadására vállalkozott – ezt az esetet termékértékesítésnek tekintjük, amely adóalanynak történő értékesítés során fordítottan adózik. Fontos, hogy az ingatlannyilvántartásba bejegyzendő ingatlan legyen az értékesítés tárgya (helyszínrajzon való szerepeltetés is annak minősül), amelyet az átadó építési-szerelési munkával hozott létre. Az adóhatóság ide tartozónak tekinti azt az esetet is, amikor a generálkivitelező félkész, szerkezetkész állapotban adja át az ingatlant. Az átadást követő munkák már egyenes adózásúak.

A feltételek összefoglalva:

  • az ingatlan építési-szerelési munka eredményeképpen jön létre;
  • az ingatlan bejegyzendő legyen az ingatlannyilvántartásba,
  • az átadás megtörténjen az adóalany megrendelő felé;
  • ellenérték fejében történjen az átadás;
  • a fővállalkozó/generálkivitelező egy adott készültségi fokra történő elkészítésre szerződjön a megrendelővel.

Amennyiben a megrendelő biztosítja az anyagot a generálkivitelező számára, úgy az anyag átadásakor számlázni nem kell (miután tulajdonosváltás nem történik), ugyanúgy az ingatlan átadásakor történik a számlázás fordított áfával, természetesen az anyag ára nélkül.

Esettanulmány:

  1. Elhatárolás az új ingatlan értékesítéstől: a megrendelő a beruházótól úgy vásárolja meg az új építésű ingatlant, hogy az már túlnyomórészt készen áll, a megrendelő csak kisebb belsőépítészeti megoldásokba tud beleszólni, akkor ez esetben a beruházó és a megrendelő között új ingatlan értékesítése zajlik egyenes áfás számla kiállítása mellett. Amennyiben a megrendelő a kezdetektől kontrollálja, saját igényeire igazítva végezteti az építkezést, úgy generálkivitelezői ingatlan átadás történik (adóalany megrendelő esetén fordított áfás számlázással).
  2. Elhatárolás a sima építési-szerelési szolgáltatásoktól: a generálkivitelező fürdőszoba felújításra szerződik, amely bár több szolgáltatást, szerelési munka fajtát magában foglal, azonban mégsem minősül ingatlan átadásnak, hiszen a generálkivitelező a megrendelő felé nem egy adott készültségi fokon lévő (általában kulcsrakész) ingatlan átadására vállal kötelezettséget.

Építési telek értékesítése

Minden esetben adóköteles, egyenes áfával adózik. Építési teleknek minősül, ami az ingatlannyilvántartásban igy van bejegyezve, tehát építésre szánt földterület, azonban nem beépített ingatlan. Előfordulhat, hogy a telek árához képest elhanyagolható jelentőségű tároló, fészer, romos épület áll a területen, bár hivatalos álláspont, törvényi rendelkezés nincs erre az esetre vonatkozóan, azonban általános gyakorlat, hogy ettől még – amennyiben az egyéb feltételek fennállnak – építési teleknek minősül a terület és nem beépített ingatlannak. Kérdéses helyzet esetén egyeztessünk az önkormányzattal.

Beépítetlen ingatlan (szántó, erdő, egyéb földterület) értékesítése

Beépítetlen ingatlan – kivétel az építési telek – értékesítése főszabály szerint tárgyi adómentes, azonban az értékesítő adóalany választhat adókötelezettséget, ez esetben adóalanynak történő értékesítés esetén fordított adózással történik a számla kiállítása.

Új ingatlan értékesítése; félkész ingatlan értékesítése

Amennyiben a tudomásulvételi engedély kiadása, az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg, vagy annak kiadása, megtörténte óta nem telt el két év, akkor az ingatlan új ingatlannak minősül. Új ingatlan értékesítése minden esetben egyenes áfás, fordított áfás számla kiállítására nincs mód. Ugyanez áll fenn abban az esetben, ha az ingatlan a használatbavételre még alkalmatlan állapotban kerül értékesítésre, tehát félkész ingatlan kerül értékesítésre. Az új ingatlan értékesítése fogalmilag eltér a generálkivitelező által kivitelezett ingatlan megrendelő felé történő átadásától.

A 2 év számításának kezdeti időpontja:

  • használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja;
  • tudomásulvételi eljárás esetén a tudomásulvétel napja;
  • egyszerű bejelentés alapján történő építés esetén a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napja.

Előfordul olyan eset is, hogy az ingatlan már használatbavételre került, azonban a használatbavételi engedély még nem emelkedett jogerőre. Ebben az esetben akkor is félkésznek minősül az ingatlan (és nem használtnak), ha az ingatlant már jónéhány (kettőnél mindenesetre több) éve ténylegesen használják. A használatbavételi engedéllyel egyenértékűnek minősül (áfa szempontból) a fennmaradási engedély.

Meglévő használt ingatlan (ahol a használatbavételi engedély 2 évnél régebben került kiadásra) olyan jellegű átalakítása során, ahol az átalakítás eredményeként az ingatlan új funkciót kap (pl. lakóépületből irodává alakul át) és mindez új használatbavételi engedély kiadásával jár. Az új engedély jogerőre emelkedésének napjától a 2 év újra indul, ezen időszak lejártáig az ingatlan újnak minősül. Ugyanúgy új ingatlanról beszélünk, ha az albetétek száma növekszik, pl. egy irodaépületben új üzlethelyiségnek kerülnek kialakításra, természetesen új használatbavételi engedély(ek) kiadása mellett. Egy ingatlan ’sima’ bővítése nem minősül új ingatlan létrejöttének.

Átalakítás alatt álló ingatlan értékesítése

Amennyiben egy használt (a használatbavételi engedély 2 évnél régebben került kiadásra) ingatlan átalakításához az építési engedély már kiadásra került, de az átalakítás még nem kezdődött meg, akkor az adóhatósági gyakorlat szerint még az eredeti (használt) ingatlan kerül értékesítésre, és adómentes ügyletről van szó. Amennyiben az átalakítás már megkezdődött, akkor az ügylet tárgya a már felújított ingatlan, így egyenes adózásról beszélünk.

Vegyünk például egy korábban lakóingatlant, amely irodaépületté kerül átalakításra. Amennyiben az épület úgy kerül értékesítésre, hogy az átalakításra vonatkozó hatósági engedély kiadásra került, a munkálatok zajlanak, azonban még a végleges használatbavételi engedély nem került kiadásra, az ingatlan akkor sem minősül használt ingatlannak, hanem az értékesítés az új ingatlanokra vonatkozó egyenes áfázással történik. Ennek feltétele, hogy az átalakítással az ingatlan rendeltetésre, jellege megváltozzon.

Bontás alatt álló ingatlan értékesítése

Az Európai Bíróság gyakorlata szerint amennyiben a bontási engedély már kiadásra került, azonban a bontás még nem kezdődött meg, akkor az ingatlan nem minősül építési teleknek, hanem beépített ingatlan kerül értékesítésre. Amennyiben az értékesítést megelőzően már megkezdődött az ingatlan elbontása, akkor építési telek értékesítéséről beszélünk. A bíróság az ügyet úgy kezeli, hogy az értékesítés tárgya az utóbbi esetben egy beépítendő telek megvásárlása, ezért az ügylet tárgya építési telek.

Használt ingatlan értékesítése

Amennyiben a használatbavétel, tudomásulvétel óta több mint 2 év telt el, az ingatlan használt ingatlannak minősül, és főszabály szerint tárgyi adómentes az értékesítés. Az értékesítő fél nem lakóingatlanokra vonatkozóan választhat adókötelezettséget, ez esetben magánszemély vevő esetén egyenes áfás számla kerül kiállításra, adóalany vevő esetén fordított áfás.

Adókötelezettség választása használt ingatlan értékesítésére vonatkozóan

Az adóalanyok a főszabály szerint adómentes használt ingatlanra vonatkozóan 5 évre szóló kötelezettség mellett választhatják az adóköteles értékesítést. Amennyiben a személyi feltételek fennállnak, vagyis az ingatlan adóalanynak kerül értékesítésre, úgy az ügylet fordított adózású lesz. Ilyen esetben az értékesítéshez kapcsolódóan korábban felszámított áfa levonható lesz. A választás vonatkozhat minden jellegű használt ingatlanra, de csak nem lakóingatlanra is.

Ingatlan bérbeadása

Főszabály szerint tárgyi adómentes az ingatlan bérbeadás, azonban a bérbeadó fél választhat adókötelezettséget erre a tevékenységre vonatkozóan. Az adókötelezettség szűkíthető csakis nem lakóingatlanokra, de fordítva már nem, vagyis csak lakóingatlanokra nem választható. A választástól a választást követő ötödik év végéig nem térhet el.

A tárgyi adómentesség kivételei, vagyis ezen esetek áfás bérbeadást jelentenek:

  • kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősülő bérbeadás;
  • gépjármű parkolóhely bérbeadása;
  • ingatlanhoz kötött gép bérbeadása;
  • széf bérbeadása.

Mi minősül lakóingatlannak?

Lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített ingatlan, valamint az, amely az ingatlan-nyilvántartásba lakóház, lakás néven kerül bejegyzésre. Nem minősül lakóingatlannak az olyan kapcsolódó épületrész, amely nem lakható, vagyis a garázs, tároló, műhely, gazdasági épület.

Telephely, székhely létesítése esetén rendkívül fontos, hogy tisztázott legyen az ingatlan lakóingatlannak történő minősitése, mivel amennyiben az ingatlan lakóingatlanként kerül bejegyzésre, akkor az építés, beszerzés áfája nem vonható le (kivéve ha továbbértékesítési céllal történik a beszerzés, vagy  túlnyomórészt bérbeadásra használják az ingatlant, és – mindkét esetben – erre vonatkozóan áfa kötelezettséget választ). A székhelyként, irodaként szolgáló lakóingatlan karbantartása, üzemeltetésével kapcsolatos költségek áfája az egyéb feltételek fennállása esetén levonható.

Ingatlan értékesítés összefoglaló táblázata

Ingatlan fajtája Főszabály értékesítés esetén Értékesítés áfája adókötelezettség választása esetén Megjegyzések
Új ingatlan lakóingatlan adóköteles (egyenes adózással)
nem lakóingatlan
Használt ingatlan lakóingatlan adómentes adóköteles fordított adózással az adókötelessé tétel a nem lakóingatlanokra is választható
nem lakóingatlan
Építési telek adóköteles (egyenes adózással)
Egyéb földterület adómentes adóköteles (fordított adózás)

Lakóingatlan értékesítés 5% áfával a 2019. november 1-ig kiadott építési engedélyes ingatlanokra vonatkozóan

Az 5%-os adókulcs alkalmazása kizárólag lakóingatlanokra vonatkozik, építési telek értékesítésére nem (beépítetlen ingatlannak minősül, amely kizárólag 27%-os adókulccsal értékesíthető).

Az 5%-os adókulcsos értékesítés a következő ingatlanok esetén érvényesíthető:

  • Többlakásos lakóingatlanban kialakított vagy kialakítandó új lakás esetén, amelynek hasznos alapterülete nem haladja meg a 150m2-t.
  • Egylakásos új lakóingatlan esetén, amelynek hasznos alapterülete nem haladja meg a 300m2-t.

Termékértékesítés alatt értjük az ingatlan normál adásvétel során történő tulajdonosváltását; olyan ügylet során történő átadását, amelynek alapján az ellenérték maradéktalan megtérítésével a jogosult tulajdonjogot szerez az ingatlan felett (zárt végű lízing, részletvétel); építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlannyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása a megrendelőnek (generálkivitelezői építtetés); adóalany saját vállalkozáson belüli végzett beruházása, ha ennek eredményeképp tárgyi eszköz jön létre.

Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, még akkor sem, ha a lakóingatlannal egybeépült: garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület. Ennek következtében az 5%-os kedvezményes adómérték nem alkalmazható ezen épületrészekre.

Szerkezetkész, félkész egylakásos ingatlan értékesítése az első rendeltetésszerű használatba nem vett, beépített ingatlannak minősül, így amennyiben megfelel a követelményeknek, alkalmazható az 5%-os kedvezményes adómérték.

A cimben foglalt ingatlanokra vonatkozó kedvezményes adókulcsos értékesítés lehetősége 2023. december 31-ig áll fenn.